임차권등기명령 개념과 신청방법, 묵시적갱신시 유의사항

임대차 계약이 끝나고 난 후에 임대인이 보증금 반환을 여러가지 이유로 미루는 경우가 종종 있습니다. 

 

대표적으로 계약만기 후에 다음 세입자가 들어오지 않으면 보증금을 못돌려준다고 하는 경우입니다. 

 

보증금 반환을 받지 못하고 이사를 가야할때, 또는 보증보험금 청구를 위해서 꼭 필요한 사항이 임차권등기명령 입니다. 

 

세입자의 임차권을 등기등록부에 기재하는 과정인 임차권등기명령의 개념과 신청방법, 그리고 전세계약 묵시적갱신시와 전세대출 연장시의 임차권등기명령에 대해 알아보겠습니다.

 

 

임차권등기명령이란?

 

임대차 계약이 종료되거나 해지되었음에도 보증금을 돌려받지 못한 경우에, 임차인은 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다.

 

전세계약이 끝나고 보증금을 반환받지 못한 상태로 이사를 가야하는 경우가 있습니다. 

 

그냥 이사를 나가버리면 대항력과 우선변제권이 소멸되는데 이럴 경우 보증금 반환에 대한 법적인 보호장치가 사라져 버립니다.

 

임차권등기명령이란 기존의 대항력, 우선변제권을 유지하기 위한 장치로 보시면 되겠습니다. 

 

임차권등기명령 신청후 법원에서 처리가 되고난 뒤에는 해당 주택의 등기부등본을 열람해보면  다음과 같이 임차권이 등기 되어있는 것을 확인할 수 있습니다.

 

 

임차권등기명령 신청 방법

 

전세보증금반환소송까지 염두에 두고 있는 경우에는 변호사 사무실에 대행을 의뢰를 하시는 편이 낫습니다. 

 

그러나 단순히 전세보증보험 이행청구를 목적으로 임치권등기명령 신청을 하시는 경우라면 대행을 맡기지 않고 셀프 신청해보셔도 괜찮습니다.

 

전세보증보험 이행청구 절차 알아보기>>

 

몇가지 서류를 준비해서, 해당 주택이 속한 지역의 관할 법원에 접수하시면 심사를 거쳐 2-4주정도 후에 등기부등본에 표시됩니다.

 

자세한 신청방법과 필요한 서류는 링크를 참고하시면 되겠습니다.

 

 

 

 

묵시적갱신시의 임차권등기명령

 

묵시적갱신이란 임대차계약기간이 끝나기 2개월 전까지 임대차계약을 종료하겠다는 의사를 밝히지 않는 것입니다.

 

이런경우 기존의 계약은 동일한 조건으로 자동 연장됩니다. 묵시적갱신이 되면 임차인은 임대인에게 무조건적인 계약해지와 보증금 반환을 요구할 수 없습니다. 

 

이런경우 계약해지통보를 하게되면 그 효력은 3개월 뒤부터 발생합니다. 보증금도 그 후에 돌려받을 수 있습니다.

 

묵시적갱신이 이루어진 경우에 임차권등기명령 신청도 계약해지통보 3개월 이후부터 가능합니다.

 

따라서 전세계약 연장 의사가 없다면 반드시 만료 2개월까지 전세계약 종료의사를 집주인에게 문자, 카카오톡, 내용증명 등을 통해 전달해야 합니다. 문자 카카오톡은 답장을 받아야 인정이 됩니다.

 

2개월에서 하루만 지나도 묵시적갱신으로 인정되니 유의하시기 바랍니다.

 

전세대출연장시 임차권등기명령

 

 

전세자금대출을 받았는데 전세만기에 보증금을 돌려받지 못할경우, 대출금 상환을 못하게 됩니다. 

 

대출금 미상환의 원인제공자는 보증금 반환을 안해준 임대인이지만, 은행은 이럴 경우 대출차주, 즉 임차인에게 책임을 묻게됩니다. 

 

전세보증금반환보증에 가입을 한경우에, 이행청구(=보증보험금 수령 신청)를 전세 종료후 1개월뒤부터 할 수 있습니다. 

 

보증보험을 받을수 있을때 까지 전세자금대출 연장을 해야만 하는데, 이때 임차권등기명령 신청을 해야만 합니다.

 

그런데 임차권등기명령 신청은 원칙적으로 전세기간이 종료된 이후에 할 수 있다고 했는데 어떻게 임차권등기명령 신청을 해야 할까요.

 

전세계약 종료전 임차권등기명령 신청을 위한 요건

◾임대인이 전세계약 종료일에 보증금 반환을 못한다는 내용증명
◾ 전세대출연장을 위해 임차권등기명령이 필요하다는 내용의 문서 첨부

 

전세대출연장에는 임차권등기명령 승인이 나지 않아도 접수증만 있어도 가능합니다.