전세권설정 확정일자와의 차이 및 장점 및 단점

전세나 월세를 얻어 들어간  집이 경매에 넘어간다거나 , 혹은 집주인이 임차기간이 끝났는데도 보증금을 돌려주지 않는 일이 잘 있지는 않습니다만 사람일은 알수 없기에 혹시 모를 경우에 대비를 해야 합니다.

 

전세보증금에 대한 안전장치로는 확정일자를 받는 방법과, 전세권설정 , 그리고 전세금반환보증보험에 가입하는 방법이 있습니다. 

 

 

 

 

오늘은 이중에서 전세권의 개념을 알아보고, 확정일자와 비교해보고 전세권설정 해지와 존속기간에 대해 알아 보도록 하겠습니다.

 

 

 

전세권설정

전세권설정을 해 놓으시면 혹시 집주인이 보증금을 안돌려줄때 집을 경매신청 하실 수 있습니다.

 

전세권이란 전세를 들어가는사람(=임차인, 전세권자)이 집주인(=임대인, 전세권설정자)에게 전세보증금을 내고, 해당 주택을 사용할 수 있는 민법상의 권리입니다.

 

등기부등본 을구에 전세권이 기재가 되는데, 이를 전세권설정 등기라고 합니다.

 

 

 

 

확정일자

 

보증금을 지킬 수 있는 다른 방법으로 전세계약서에 확정일자를 받는 방법이 있는데, 전세권 설정과는 몇가지 차이점이 있습니다.

 

전세집에 이사후에 전입신고를 하게되면 임대차보호법에 의해 등기를 하지 않아도 제 3자에 대한 대항력이 생기게 됩니다. 대항력이란 타인에게 임대차계약이 유효하다는 것을 증명할 수 있는 권리입니다.

 

전입신고를 마치고 확정일자까지 받게되면, 주택이 경매에 넘어가더라도 후순위권리자보다 먼저 전세보증금을 받을 권리가 생깁니다.

 

전세권설정과 확정일자의 공통점과 차이점

 

공통점

 

전세권설정과 확정일자 부여 모두 후순위 권리자나 기타 채권자보다 전세금을 우선 변제 받을 권리를 가집니다.

 

또한 제3자에 대한 대항력이 생깁니다.

 

차이점

 

가장 큰 차이점은 집주인의 동의 여부입니다.

 

또한 전세권은 주택을 독점적으로 사용할 수 있는 민법상의 권리이기때문에, 집주인의 동의 없이 전전세를 주는것도 가능합니다.

 

주요 차이점을 아래 표에 정리해 놓았습니다.

 

 

	확정일자	전세권
적용법	임대차보호법	민법
법적성격	채권	물권
권리보호 시작일	전입신고와 확정일자를 받은 다음날	등기 당일
절차	주민센터 방문 정부24 사이트에서 신청	집주인의 동의를 얻어 집주인의 등기필증, 인감증명서, 인감도장을 가지고 등기소 방문
전전세 가능여부	집주인의 동의필요	집주인의 동의 불필요
비용	600원 (인터넷 500원)	전세가격에 따라 다름 (수십만원 선)
소액보증금	최우선 변제금 받음	최우선 변제금 못받음
보증금을  돌려받지 못할때	보증금반환청구 소송통해 강제집행	직접 경매신청을 통해 변제
경매진행시	최우선 변제금 -배당신청 없이 받을 수 있음	최우선 변제금 -배당신청 해야 받을 수 있음

 

전세권설정 해지

전세권설정은 임대차계약 종료시 자동으로 소멸되는 것이 아니라 반드시 해지를 해야만 등기부등본에서 소멸됩니다.

 

임차보증금의 반환과 같이 전세권설정 말소신청을 하게 됩니다. 

 

간혹 전세권설정 해지를 하지않아, 임대차계약이 종료되고 임차인이 살고 있지 않음에도 등기부등본에 전세권이 남아있는 경우가 있습니다.

 

1. 임차인이 전세권설정말소신청서와 전세권설정 해지증서를 작성해서, 임대인에게 위임장을 받습니다.

 

2. 등록면허세를 납부후 영수필 확인서를 받은다음 법원등기소에 있는 은행에서 등기신청 수수료를 냅니다.

 

3. 전세권설정말소신청서, 등록면허세납부 영수증, 등기신청 수수료 영수증, 전세권설정 해지증서, 위임증, 등기필증을 제출하고 신분등을 확인합니다.

 

전세권설정등기의 갱신, 존속기간

 

전세권의 존속기간은 1년에서 10년까지 입니다.

 

전세권의 갱신은 가능하나, 갱신기간은 10년을 넘지 못합니다.

 

전세권설정자(집주인)이 존속기간 만료 6개월에서 1개월전 사이에 갱신거절 통지를 하지 않은 경우에는, 동일한 조건으로 자동 갱신된 것으로 봅니다.

 

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